هل تفكر في بيع منزلك؟ هكذا يمكن أن توفر آلاف الدولارات
اخبار كندا – إن كنت تفكر في بيع منزلك فأنت لست الوحيد، حيث سجلت مبيعات المنازل في كندا في شهر سبتمبر أرقاماً قياسية.
وصلت نسبة مبيعات المنازل في فانكوفر إلى 56%، في حين ارتفعت في تورنتو إلى 42%.
على الرغم من ارتفاع حالات الإصابة بفيروس كورونا في كندا، إلا أن سوق العقارات شهد نشاطاً كبيراً في الآونة الأخيرة حتى خارج المناطق العقارية النشيطة، حيث أشار تقرير حديث لـ CIBC إلى أن المبيعات على الصعيد الوطني ارتفعت بنسبة أكثر من 30%.
ولكن إن كنت تفكر بالانتقال بعيداً عن صخب المدينة للعيش في منزل أكبر خلال جائحة كورونا، فإننا ننصحك بالتفكير ومراجعة رهنك العقاري الحالي.
قد يكلفك كسر الرهن العقاري عشرات الآلاف من الدولارات في هذه الأيام، حيث قال سمسار الرهن العقاري روبرت ماكليستر أن الغرامات على قروض الرهن العقاري قد تصل إلى 99 ألف دولار.
قال ماكلسيتر أن الغرض من هذه الغرامات تعويض المقرضين، فعندما تنسحب من رهنك العقاري مبكراً فإنك تخرق العقد، كما أشار إلى عدد من العوامل التي تؤثر على مقدار الغرامة التي ستدفعها، وهي:
1. نوع الرهن العقاري الخاص بك يؤثر على الغرامة المفروضة عليك:
عادةً ما تكون الغرامة مباشرة إذا كان سعر فائدة الرهن العقاري عائم، ففي معظم الحالات يخصم المُقرض منك فائدة بقيمة ثلاثة أشهر.
يقول ماكليستر إن بعض الرهون العقارية ذات معدلات الفائدة المنخفضة قد تفرض غرامات أكبر تصل أحياناً إلى 3% من أصل القرض أو 6 أشهر من الفائدة.
كما نوه ماكلسيتر إلى أن الرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة خمس سنوات هي التي يمكن أن تضع الكنديين في مأزق، حيث تكون الرسوم أكبر، فإما تدفع فائدة ثلاثة أشهر أو تدفع فرق سعر الفائدة IRD لكي تعوض المُقرض أمواله.
يمكنك حساب IRD عن طريق أخذ الفرق بين السعر التعاقدي الخاص بك ومعدل التسديد الحالي للمقرض بحيث يتطابق مع الوقت المتبقي من مدة الرهن العقاري.
كتب ماكلسيتر، لنفترض أن لديك رهن عقاري قدره 250 ألف دولار، تسدد من قيمته 2.59% على فترة خمس سنوات، ولنفترض أن المقرض يتقاضى حالياً 2.29% على الرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة عامين، عندها سيحسب المُقرض الفرق بين السعر الذي كان يفرضه على قرضك لمدة 5 سنوات، وما يمكن أن يفرضه على قرض لمدة عامين، ويضرب ذلك برصيد رهنك العقاري والوقت المتبقي لتسديده.
(2.59% – 2.29%) * $250,000 * (24/12) = 0.30% * $250,00*2 = $1,500.
في هذه الحالة سيكون من الأفضل للمُقرض أن يفرض عليك فائدة 3 أشهر، وهذا ما ستدفعه في النهاية:
2.59% * $250,000 * (3/12) = $1,619.
2. تأتي الغرامات المفروضة على الرهون العقارية ذات السعر الثابت في عدة أنواع:
يحذر ماكسليتر: “الكثير من المقرضين يفرضون غرامات أكبر مما هو مطلوب”، ويقول إنه يجب الاستفسار من المُقرض وسؤاله ما إذا كانت الغرامة تستند إلى قيمة الرهن العقاري الفعلية التي يفرضونها على العملاء، أو على القيمة التي يدفعها عدد قليل من المقترضين.
بافتراض أن الخصم على القيمة التعاقدية لمعدل الرهن العقاري لمدة خمس سنوات كانت 2.05%، وكان السعر المعلن للبنك على الرهون العقارية لمدة عامين 2.84%، فإن الفرق بين الاثنين سوف يصل إلى 0.79%.
سيأخذ المقرض بعد ذلك الفرق بين القيمة البالغة 2.59% و0.79%، محققاً أرباح بقيمة 1.8%.
(2.59٪ – (2.84٪ – 2.05٪) * 250000 دولار * (24/12) = 1.8٪ * 250000 دولار * (24/12) = 9000 دولار.
يُحدث هذا التعديل فرقاً كبيراً في تكلفة الغرامة، لذلك قد ترغب في اللجوء إلى ما يسمى بمُقرض “العقوبة العادلة”، والذي يفرض رسوماً تعوضه بشكل معقول عند فسخ عقد القرض دون فرض مبالغ عقابية.
3. كم تبقى من المهلة؟
تعتمد الغرامة على رصيد الرهن العقاري الخاص بك، قد يبدو من الواضح أنه كلما تقدمت في سداد الرهن كلما قلت الغرامة، ولكن لا تسير الأمور دائماً هكذا.
تؤثر الفترة التي قضيتها في دفع الرهن العقاري على معدل المقارنة الذي سيختاره المقرض لحساب IRD.
قال ماكليستر: “قد يكون من المنطقي الإسراع في إعادة التمويل أو تأخير إعادة التمويل من أجل الحصول على معدل مقارنة أفضل”.
4. هل أسعار الفائدة ترتفع أم تنخفض؟
صُدم العديد من الكنديين هذه الأيام بالغرامات الباهظة نظراً لأن أسعار الفائدة المنخفضة اليوم تعني أن الفرق بين معدلات الرهن العقاري قبل الوباء ومعدلات المقارنة قد ازداد، مما أدى إلى غرامات أكبر.
ومع ذلك، إذا كنت تواجه غرامة كبيرة، فقد تتمكن من تقليلها من خلال الاستفادة من امتيازات الدفع المسبق والتي تتيح لك دفع جزء من الرهن العقاري مبكراً بدون تكلفة.
