هل الحظر الذي فرضته كندا على مشتري المنازل الأجانب سيجعل أسعار المنازل ميسورة التكلفة؟
اعتبارا من يوم رأس السنة الجديدة، سيُمنع بعض المشترين الأجانب من شراء العقارات السكنية في كندا في خطوة تقول الحكومة الفيدرالية إنها تهدف إلى جعل الإسكان في متناول الجميع.
لكن العديد من خبراء العقارات وسياسة الإسكان غير مقتنعين بأن الحظر لمدة عامين سيكون له تأثير كبير على أسعار المنازل – نظرا لأن المشترين غير المقيمين يشكلون نسبة صغيرة من سوق العقارات، كما أن الكثير منهم سيظل معفيّا.
ويقول Brendon Ogmundson كبير الاقتصاديين في اتحاد بريتش كولومبيا للعقارات: “أعتقد أن هذه السياسة لها توجه سياسي إلى حد كبير، أكثر من كونها سياسة اقتصادية”.
وأضاف “لقد اقتنع الكثير من الناس خلال السنوات القليلة الماضية بأن المستثمرين الأجانب والأموال الأجنبية هم الذين يرفعون أسعار المساكن، ولكن في الواقع، فإن أسعار الفائدة المنخفضة والعرض المنخفض للغاية هو من يفعل ذلك”.
ويؤكد Vik Singh الأستاذ المساعد في برنامج دراسات الإدارة العالمية في كلية تيد روجرز للإدارة في جامعة تورنتو متروبوليتان، هذا الأمر، ويقول: “مهما كانت البيانات التي لدينا غير مكتملة، إلا أنها تُظهر أن النسبة في الواقع صغيرة جدا عندما يتعلق الأمر بالمشترين الأجانب”.
و”أعتقد أنه كان على الحكومة أن تفعل شيئا ما بشأن الإسكان، وكان الاختيار الأسهل هو استهداف المشتري الأجنبي”.
ورفضت وزيرة المالية كريستيا فريلاند عدة طلبات لإجراء مقابلة، وقال متحدث باسم فريلاند في بيان: “يجب أن تكون المنازل للكنديين فقط للعيش فيها وليست أصولا استثمارية للأجانب”.
من وما هو معفي؟
المواطنون الكنديون والمقيمون الدائمون معفون من الحظر، في حين يواجه المشترون المحتملون الآخرون قواعد مختلفة.
ويُسمح للطلاب الأجانب والعمال الأجانب بشراء عقار واحد، طالما أنهم يعيشون في كندا لعدد معين من السنوات، مما يشير إلى نيتهم في أن يصبحوا مقيمين دائمين، فبالنسبة للعمال، فهذا يعني أنهم عملوا في كندا لمدة ثلاث سنوات من أصل أربع سنوات قبل شراء عقار، بينما كان على الطلاب التواجد في كندا لمدة 244 يوما كل عام لمدة خمس سنوات قبل الشراء، ولا يمكن للطلاب الدوليين شراء عقار بأكثر من 500 ألف دولار.
ويمكن للمواطنين الأجانب الحاصلين على إقامة مؤقتة واللاجئين والدبلوماسيين والموظفين القنصليين وأعضاء المنظمات الدولية الذين يعيشون في كندا أيضا شراء العقارات دون قيود إضافية.
وبموجب الحظر، ستُحظر الكيانات غير الكندية، مثل الشركات الخارجية والكيانات الكندية الخاضعة لسيطرة أجنبية من شراء العقارات.
وتنطبق القواعد فقط على العقارات السكنية التي تحتوي على ثلاث وحدات سكنية أو أقل، وهناك أيضا استثناءات للعقارات السكنية في المناطق الأقل كثافة سكانية، حيث تُعفى الممتلكات الترفيهية – مثل الأكواخ والكبائن ومنازل العطلات الأخرى.
ويمكن لغير المقيمين الذين يشترون منزلا في مخالفة للحظر – أو أصحاب العقارات والمحامين الذين يساعدونهم – أن يواجهوا إدانة وغرامة تصل إلى 10 آلاف دولار، ويمكن للحكومة الفيدرالية أيضا التقدم بطلب إلى المحكمة العليا في المقاطعة التي تم شراء المنزل لإصدار أمر ببيع العقار.
وكانت جمعية العقارات الكندية (CREA) قلقة بشأن التكاليف الإضافية والمخاطر القانونية المحتملة التي قد يواجهها أصحاب العقارات أثناء محاولتهم تحديد أهلية المشترين والممتلكات.
وقال متحدث باسم جمعية العقارات الكندية في بيان: “نتيجة لهذا التشريع، يمكن للمشترين أن يتوقعوا من أصحاب العقارات طرح المزيد من الأسئلة وطلب وثائق إضافية من جميع العملاء”.
تحذير من نيوزيلندا
أشار مكتب فريلاند إلى حظر نيوزيلندا للمشترين الأجانب كمثال على “بلد نظير” ينفذ سياسة مماثلة لتحسين القدرة على تحمل تكاليف الإسكان.
ومع ذلك، يقول الخبراء هناك إن الحظر فشل في تحقيق غايته.
فقبل حظر نيوزيلندا لعام 2018، كان 2.9 في المئة من مشتري المنازل من غير المقيمين، وانخفض عددهم منذ ذلك الحين إلى 0.4 في المئة – ومع ذلك استمرت أسعار المساكن في الارتفاع، ولم يُكبح جماحها إلا من خلال رفع أسعار الفائدة هذا العام.
خيارات غير مكتشفة
يقول الخبراء إن زيادة العرض من خلال بناء المزيد من المنازل بشكل أسرع هو أحد الحلول الواضحة للمساعدة في تلبية الطلب على الإسكان، وقد وعدت الحكومة الفيدرالية بمساعدة البلديات على تسريع البناء.
ويقول Singh إن أنواع المنازل التي تُبنى مهم أيضا، “فإذا قمت ببناء 1.5 مليون منزل ولم يكن ميسور التكلفة، فسيؤدي ذلك فقط إلى قيام المستثمرين بتجميع المزيد من المعروض”.
وتستهدف الحكومة أيضا المستثمرين بفرض ضريبة جديدة اعتبارا من 1 يناير، على المالكين الذين يشترون ويبيعون منزلا في غضون 12 شهرا.
وأوضح الخبراء أنه لا يزال هناك الكثير من الإجراءات الأخرى التي لم تستكشفها الحكومة الفيدرالية بعد، مثل توسيع الضرائب على المشترين الأجانب، مثل تلك الموجودة في بريتش كولومبيا وأونتاريو، إلى مناطق جديدة، أو توسيع نطاق الضرائب المفروضة على المنازل الخالية.
واقترح Paul Kershaw الأستاذ المشارك في السياسة العامة في جامعة بريتش كولومبيا، فرض ضريبة إضافية “متواضعة” على المنازل التي تزيد قيمتها عن مليون دولار، بحيث يدفع معظم أصحابها ما بين 400 وألف دولار عند بيع المنزل أو توريثه.
وأكد Kershaw أن هذا المبلغ الصغير سيضيف ما يصل إلى مليارات الدولارات من الإيرادات السنوية التي يمكن للحكومة الفيدرالية أن تستثمرها في الإيجارات المعقولة والوحدات السكنية التعاونية، وكذلك الحسومات للمستأجرين.
