طريقة جديدة لتمويل الدفعة الأولى لشراء منزل – لكن يمكن أن تكون محفوفة بالمخاطر
وصلت خدمة جديدة إلى مشهد العقارات في أونتاريو والتي تعد بمساعدة مشتري المساكن المحتملين في الحصول على الأموال من أجل الدفعة الأولى، لكن أحد الخبراء يقول إن قائمة المخاطر والمحاذير كبيرة.
Ourboro هي شركة تمويل جديدة مقرها أونتاريو ستساهم بنسبة تتراوح بين 25 و75 في المئة من الدفعة الأولى لمشتري المنازل لأول مرة في تورنتو وهاملتون ولندن وKitchener-Waterloo وGuelph، في مقابل حصة غير متكافئة من تقدير المنزل من حيث القيمة، فمنذ إطلاقها في يناير 2022، استقبلت أكثر من 800 طلب وساهمت بمبلغ 5 ملايين دولار لتوفير الدفعات المقدمة.
وبدلا من سداد الأموال لـ Ourboro مرة أخرى على دفعات منتظمة بسعر فائدة معين، يقوم المقترضون بسداد حصة الشركة من حقوق الملكية عندما يبيعون منازلهم، حيث تعتبر الشركة الصفقة ترتيب ملكية مشتركة، وليس قرضا.
وقال Preya Kaur من شركة Ourboro: “إن البرنامج يمكن أن يساعد الأشخاص العالقين في حلقة لا نهاية لها من الاستئجار ومحاولة الادخار مقابل دفعة أولى”.
ومع ذلك، تحذر سمسار الرهن العقاري Mary Sialtsis من أنه على الرغم من أن حاجز الدخول إلى سوق الإسكان قد يبدو منخفضا في البداية مع مساهمة من Ourboro، إلا “أنه سيأتي بتكلفة عالية جدا جدا”، خاصة بالنسبة للأشخاص الذين تدفع لهم هذه الشركة حصة عالية من الدفعة الأولى.
وقالت Sialtsis: “بالنسبة لشخص يجب أن يحصل على 75 في المئة من الدفعة الأولى من طرف ثالث، فإنهم سيخسرون 75 في المئة من رأس مال المنزل عندما يحين الوقت ويبيعونه، ولكن خلال فترة امتلاكهم له، هم من يدفعون جميع المدفوعات، وليس هذا المقرض”.
فعلى سبيل المثال، مشتري منزل يشتري منزلا مقابل مليون دولار، قد يعتمد على Ourboro مقابل 65 في المئة من دفعة أولى تبلغ 200 ألف دولار، مما يعني أن Ourboro يدفع 130 ألف دولار ويدفع المالك 70 ألف دولار، وفي حال تم بيع المنزل في النهاية مقابل 1.5 مليون دولار، فإن Ourboro تحصل على 65 في المئة من المبلغ المتبقي بعد سداد الرهن العقاري.
فإذا كان المبلغ المتبقي، على سبيل المثال، 750 ألف دولار، فإن 487500 دولار من هذا الإجمالي يعود إلى Ourboro، مقارنة باستثماراتهم الأولية البالغة 130 ألف دولار.
وأوضحت Sialtsis أن مشتري المنازل الذين يعملون مع Ourboro يخاطرون أيضا برفض رهن عقاري من قبل البنوك المترددة في المخاطرة على عقار مملوك من قبل مقرض آخر.
وقالت “الكثير من المقرضين غير مرتاحين لذلك، ولهذا السبب لا يمضون قدما في تقديم التمويل، لذا عليك استخدام مقرض بديل، حيث سيفرض المُقرض البديل رسوما إضافية ومعدل فائدة أعلى قليلا، لذلك قد لا يكون الخيار الأفضل في النهاية على أي حال”.
خيارات أخرى
قالت Sialtsis إن مشتري المنازل المحتملين الذين يكافحون من أجل الحصول على دفعة أولى بنسبة 20 في المئة ربما لا يزالون قادرين على اقتحام سوق الإسكان دون الاعتماد على شركات مثل Ourboro.
وبيّنت أن أحد الخيارات هو التفكير في امتلاك منزل مع الأصدقاء أو العائلة، وبهذه الطريقة، يمكن للأطراف الاتفاق على اتفاقية ملكية أكثر إنصافا تتناسب مع وضعهم وتفضيلاتهم، فعلى سبيل المثال، إذا ساهم أحد الأطراف بأكثر من نصف الدفعة المقدمة، فقد يعتبر المبلغ الذي يزيد عن 50 في المئة بمثابة قرض للطرف الآخر الذي يتلقاه مع الفائدة عندما يحين وقت بيع المنزل، أو، قد يساهمون بأكثر من نصف الدفعة الأولى، إلى جانب نفس الحصة من الرهن العقاري وأي أموال مستثمرة في المنزل، ثم بعد ذلك استعادة تلك الحصة من الأسهم عند بيع المنزل.
وهناك خيار آخر لمشتري المساكن الذين لا يستطيعون دفع دفعة أولى بنسبة 20 في المئة من الرهن العقاري، وهو التحدث مع أحد خبراء التمويل حول المساهمة بدفعة أولى أصغر.
وقالت: “إذا كان لديك، على سبيل المثال، 15 في المئة من الدفعة الأولى بمفردك، فربما يكون هذا كافيا لتحقيق حلمك بشراء منزل، فإذا كنت بحاجة إلى اقتراض نسبة الـ 5 في المئة الأخيرة، فاقترضها”.
وفي النهاية، قالت Sialtsis إن أحد أفضل الأشياء التي يجب القيام بها عند مواجهة عدم اليقين بشأن كيفية تمويل المنزل هو طلب المشورة من الخبراء ومعرفة كل خياراتك.
