خفض بنك كندا أسعار الفائدة بنسبة 1.75% على مدار عام 2024، وفي عام 2025، سيكون لدى البنك المركزي مساحة أكبر قليلا لخفض الأسعار.
وهذا يقودنا إلى الموضوع الرئيسي لعام 2025: العودة القوية للعقارات السكنية، وخاصة العقارات السكنية المنفصلة للعائلات (باستثناء الشقق السكنية)، وأعتقد أنه سيكون هناك زيادة بنسبة 10% في الأسعار على أساس سنوي من عام 2024 إلى عام 2025.
وفيما يلي الأسباب الخمسة الرئيسية:
عمليات الشراء المتأخرة تؤدي إلى زيادة الطلب
في كندا، بمجرد أن تتمكن من توفير بعض المال (100 ألف دولار إلى 300 ألف دولار، حسب السوق)، فإن التوقعات هي أنك ستشتري منزلا من نوع ما.
وبينما واجه الاقتصاد بعض التحديات، هناك أشخاص جدد يدخلون هذه الفئة طوال الوقت، وبمجرد حصولهم على المال، فإنهم مستعدون للشراء.
ففي عام 2019، كان نشاط مبيعات المساكن في جميع أنحاء كندا في نطاق 500 ألف وحدة، وفقا لجمعية العقارات الكندية، وقفز هذا إلى نطاق 600 ألف إلى 750 ألف من الربع الأول من عام 2020 حتى الربع الأول من عام 2022 خلال طفرة العقارات بسبب كوفيد-19، ثم انخفضت الأرقام مرة أخرى إلى نطاق 450 ألف خلال العامين ونصف العام الماضيين، على الرغم من أنها كانت فترة من النمو السكاني الهادف.
وكان هناك اعتقاد بأن الطلب على المساكن سوف يزداد بسرعة عندما تبدأ أسعار الرهن العقاري في الانخفاض، ولكن بدلا من ذلك، كان جانب الطلب متوقفا، مضيفا المزيد إلى قائمة الانتظار.
زيادة سقف السعر على الرهن العقاري المؤمن عليه
ستوفر الزيادة في سقف السعر على المساكن المؤمن عليها إلى 1.5 مليون دولار (جنبا إلى جنب مع أقساط سداد مدتها 30 عاما لمشتري المنازل لأول مرة والمباني الجديدة) من مليون دولار دفعة كبيرة بدءا من هذا الشهر.
وفي أسواق مثل تورنتو وفانكوفر، كان هناك عدد محدود من المنازل التي يقل سعرها عن مليون دولار، ونتيجة لذلك، أصبح الرهن العقاري المؤمن عليه خارج الحسبان.
ولكن بعد عامين من ثبات أسعار المساكن وانخفاضها، وبعد تحديد سقف جديد يبلغ 1.5 مليون دولار، أصبح لدينا الآن نسبة جيدة من المساكن اللائقة التي يمكن التأمين عليها.
وهذا يعني أنه يمكنك الشراء بدفعة أولى لا تزيد عن خمسة في المئة، ويمكنك التأهل للحصول على أسعار أقل على الرهن العقاري المؤمن عليه.
واليوم، يمكنك الحصول على قرض عقاري ثابت لمدة خمس سنوات بنسبة 4.15 في المئة، وهو أرخص بنحو 0.35 نقطة مئوية من أسعار الرهن العقاري غير المؤمن عليه.
وإذا جمعنا كل هذا، فسوف نجد أن الأمر يتطلب توفير قدر أقل كثيرا من المال من أجل شراء منزل، فضلا عن تقليص القسط الشهري الذي قد يلحق بتدفقاتك النقدية.
أسعار الرهن العقاري المنخفضة
مع انتظار الناس لانخفاض أسعار الرهن العقاري، فقد كانوا متحمسين عندما حدث ذلك أخيرا، ولكن إذا كانت أسعار الرهن العقاري في انخفاض، فلماذا تشتري الآن؟ ولماذا لا تنتظر حتى تتمكن من الحصول على سعر أقل؟ وقد تم تطبيق هذه الاستراتيجية خلال عام 2024.
وأعتقد أننا سنرى المزيد من الانخفاضات على جبهة أسعار الفائدة المتغيرة وانخفاضات صغيرة على جبهة أسعار الفائدة الثابتة، ولكن في كلتا الحالتين، يمكننا أن نرى مخاطر الانتظار لفترة طويلة في عالم تضخمي قد تعني تفويت أسعار المنازل الحالية.
والآن هو الوقت المناسب للشراء.
توقف انخفاض أسعار المساكن
هذا هو الموضوع الرئيسي، لماذا تشتري منزلا اليوم إذا كان سعره سيكون أقل غدا؟ لقد نجحت هذه الاستراتيجية لأكثر من عامين.
ففي ديسمبر 2019، كان متوسط سعر المسكن الوطني 535000 دولار، وفقا لبيانات جمعية العقارات الكندية، وبعد أول شهرين من COVID-19، ارتفع متوسط السعر إلى 604000 دولار في ديسمبر 2020، بزيادة 12.9 في المئة، وفي عام 2021، قفزت بنسبة 28.5 في المئة.
وبلغت الأسعار ذروتها في فبراير 2022 عند 835000 دولار ثم انهارت مرة أخرى إلى 719000 دولار بحلول ديسمبر 2022، بانخفاض 13.9 في المئة.
واليوم، بعد مرور ما يقرب من عامين، لم تتحرك الأسعار كثيرا، حيث استقرت عند 723000 دولار في نوفمبر 2024، على الرغم من أن هذا قد ارتفع قليلا من 716000 دولار في مايو 2024.
وأعتقد أننا وصلنا إلى مرحلة السعر الأدنى بالفعل، ومن المرجح أن يكون انتظار سعر أفضل استراتيجية سيئة اليوم.
إذ يمكن أن تتغير الأمور بسرعة كبيرة عندما تبدأ الأسعار في الارتفاع ويكون هناك طلب مكبوت.
لم تتوقف معدلات الهجرة المرتفعة
الطلب من الكنديين الجدد على السكن كبير، وبلغت أهداف الهجرة لعام 2024 ذروتها عند 500000 وما زالت الحكومة تستهدف 395000 وافد جديد في عام 2025، وقد كانت الهجرة في حدود 200000 إلى 300000 في معظم العقد السابق.
وقفز هذا بعد كوفيد-19 إلى 493000 لفترة 12 شهرا تغطي أجزاء من عامي 2021 و2022، و468000 في العام التالي، وهذا نمو هائل مقارنة بالفترات السابقة ويحتاج الناس إلى العيش في مكان ما.
وأولئك الذين لديهم بعض الوسائل المالية سيرغبون في امتلاك العقارات والانضمام إلى التقليد الكندي، وهذا لا يشمل المقيمين غير الدائمين، الذين يبلغ عددهم الآن أكثر من ثلاثة ملايين، وفقا لإحصاءات كندا، وهو ما يزيد بمقدار 600000 عن العام الماضي.
وتشمل مجموعة المقيمين غير الدائمين أيضا نسبة من الأشخاص الذين يتطلعون إلى شراء منزل.
وبالنظر إلى العوامل الخمسة أعلاه للعقارات السكنية المنفصلة، لا أرى تحولا بطيئا في أسعار المساكن، بل أرى نموا في الأسعار يتماشى أكثر مع الفترة من 2015 إلى 2016 التي شهدت نموا بنسبة 10.6 في المئة و15.8 في المئة على التوالي، ولكن مع بعض الدعم من زيادة الهجرة.
وبشكل عام، سيؤدي ذلك إلى نمو الأسعار بنسبة 10 في المئة على المستوى الوطني.
ماذا يعني كل هذا؟
إذا كنت تفكر في الشراء، فقد حان الوقت للبدء في العمل، فاليوم هو فرصة ستبدو رخيصة بعد عام من الآن.
وإذا كنت تفكر في البيع، فقد ترغب في الانتظار قليلا قبل إدراج منزلك في القائمة إذا كان بإمكانك تحمل الانتظار.
