تقرير CMHC: استعادة مستويات القدرة على تحمل تكاليف السكن السابقة في كندا أمر غير واقعي

حذرت مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية (CMHC) في تقريرها الجديد من أن استعادة مستويات القدرة على تحمل تكاليف السكن التي كانت قائمة قبل وباء كورونا لم تعد واقعية، ما لم تُضاعف كندا وتيرة بناء المساكن بشكل كبير.

وفي تحليل محدث لأزمة نقص المعروض السكني، قدّرت المؤسسة أن كندا بحاجة لبناء ما بين 430 ألفا و480 ألف وحدة سكنية سنويا حتى عام 2035، مقارنة بالمعدل الحالي البالغ نحو 250 ألف وحدة سنويا.

ويهدف هذا إلى إعادة القدرة الشرائية للسكن إلى مستويات عام 2019، قبل أن تشهد السوق طفرة أسعار مدفوعة بالوباء.

كما ذكر التقرير: “إعادة القدرة على تحمل تكاليف السكن إلى مستويات ما قبل عشرين عاما لم تعد واقعية، خاصة في أعقاب قفزة الأسعار بعد وباء كورونا”.

وأضاف أن هناك تحولات هيكلية عميقة في السوق، خاصة في المناطق ذات التكلفة المرتفعة مثل فانكوفر الكبرى وتورنتو الكبرى.

وكشف مقياس القدرة الشرائية المعدل لدى CMHC تدهورا كبيرا، مع ارتفاع نسبة أسعار المنازل إلى دخل الأسر من 71% إلى 99% في فانكوفر الكبرى، ومن 59% إلى 74% في تورنتو الكبرى، بين عامي 2019 و2024.

وحتى المناطق التي كانت تُعد ميسورة قبل الوباء، مثل نوفا سكوشيا ونيو برونزويك ومانيتوبا، شهدت تراجعا ملحوظا في القدرة على تحمل التكاليف، بسبب تزايد السكان ونمو العرض السكني بوتيرة بطيئة.

ويختلف المعدل المطلوب لزيادة الإنشاءات من منطقة لأخرى، فتحتاج منطقة مونتريال الكبرى إلى زيادة بنسبة 210% في الإنشاءات، في حين تتطلب أونتاريو خارج تورنتو الكبرى زيادة 228%.

أما نوفا سكوشيا وجزيرة الأمير إدوارد مطالبتان بمضاعفة إنتاجهما السكني.

كما تبدو بريتش كولومبيا خارج منطقة فانكوفر الكبرى في وضع مختلف، إذ تحتاج إلى زيادة بنسبة 102%، بينما تحتاج فانكوفر الكبرى إلى زيادة 29%.

في المقابل، فإن أسواقا مثل إدمونتون وبعض أجزاء كيبيك والمقاطعات البحرية، تبدو على المسار الصحيح من حيث الحفاظ على القدرة الشرائية دون الحاجة لتوسعات كبرى في المعروض، رغم استمرار تحديات مثل التشرد.

وقد تحسّن زيادة المعروض الأسعار تدريجيا.

ولفتت التقديرات إلى أنه بحلول عام 2035، قد ترتفع أسعار المنازل بنسبة:

• 20% في تورنتو الكبرى
• 8.3% في فانكوفر الكبرى
• 5.5% في بقية بريتش كولومبيا

أما على مستوى الإيجارات، فإن زيادة المعروض السكني قد تؤدي إلى انخفاضات طفيفة، تشمل:

• 6.1% في تورنتو الكبرى ومونتريال الكبرى
• 2.7% في فانكوفر الكبرى
• 6% في كالجاري
• 1.4% في إدمونتون

وعلى الرغم من هذه المكاسب، فإن الأثر يظل محدودا ويتباين من منطقة لأخرى وفقا لحجم البناء وظروف السوق.

كما أكد التقرير أن كندا بحاجة إلى ما هو أكثر من رفع حجم الإنشاءات، بما في ذلك تعزيز الاستثمار الخاص، وزيادة الكفاءة والإنتاجية في قطاع البناء، وتوسيع القوى العاملة المؤهلة.

في المقابل، يواجه المطورون العقاريون تحديات جسيمة، من بينها ارتفاع تكاليف البناء والتمويل، إلى جانب ضعف الطلب المسبق، مما يجعل كثيرا من المشاريع غير مجدية اقتصاديا.

ويقترح التقرير اللجوء إلى تقنيات البناء المسبق خارج الموقع مثل الوحدات الجاهزة، لتجاوز اختناقات العمالة وخفض الكلفة.

وحذرت CMHC من أنه بدون تدخلات شاملة، فقد يرتفع متوسط الإيجارات الشهرية إلى أكثر من 1900 دولار، مقارنة بحوالي 1400 حاليا، ومتوسط أسعار المنازل في فانكوفر إلى ما يفوق 1.9 مليون دولار، من 1.5 مليون في 2024، وفي تورنتو الكبرى إلى أكثر من 1.9 مليون دولار (من 1.2 مليون).

أما في ألبرتا، فتبقى الزيادات أكثر اعتدالا، وتصل إلى 809 ألف دولار في كالجاري (من 614 ألفا)، و542 ألف دولار في إدمونتون (من 410 آلاف).

وبحلول عام 2035، قد يصل عدد سكان كندا إلى ما يقارب 45 مليون نسمة، مقارنة بـ 41 مليونا اليوم.

من جهتها، أوضحت CMHC: “هذا ليس توقعا، بل هو تصوير لما يجب أن يحدث إذا كانت كندا جادة في استعادة القدرة على تحمل تكاليف السكن”.

اقرأ أيضا:

• شركة Loblaw تتخذ خطوة قد تُسهم في خفض أسعار البقالة للكنديين
• الدولار الكندي يعزز مكاسبه مع ارتفاع العائد على السندات الحكومية