الاستثمار العقاري في كندا ملف كامل حول العقارات الكندية
الاستثمار العقاري في كندا أحد النوافذ المهمة في مجال الاقتصاد الكندي، والتي يستخدمها كثير من الأشخاص الراغبين في الهجرة إلى كندا من أجل المساعدة في عملية الموافقة على طلب الهجرة.
وعلى الرغم من أن سوق الاستثمار العقاري على مستوى العالم غير مستقر إلى حد كبير.
بل إن الولايات المتحدة الأمريكية بذاتها شهدت مؤخرا خلخلة قوية في سوق العقارات، بالإضافة إلى عدد من الدول الكبرى.
ما سوف نستعرضه مع حضراتكم اليوم هو نظرة عامة على سوق الاستثمار العقاري في كندا.
وكيف أن العقارات الندية تلعب دور كبير ورئيسي في بناء ودعم الاقتصاد الكندي، وخاصة على مستوى بعض المدن والمقاطعات الكندية.
الاستثمار العقاري في كندا
ارتفاع وازدهار كبير حدث في سوق الاستثمار العقاري في كندا خلال الفترة الماضية وأصبح من أهم الأسواق العقارية في العالم.
وسنحاول في العرض التالي أن نناقش أهم مميزات سوق العقار في كندا وبعض النصائح والطرق التي تساعد المبتدئين الراغبين في الاستثمار العقاري في كندا.
قد يكون شراء عقار في كندا مكلف ولكن ذلك لا يمنع أنه هناك العديد من المزايا التي يتمتع بها سوق العقار الكندي.
وهذه المميزات تعود بالتأكيد بالنفع على من يشتري عقارا في كندا بغرض الاستثمار فيه.
من مميزات الاستثمار العقاري في كندا :
- تتميز كندا بأنها بلد جاذبة للمهاجرين في كل مكان وهم يكونون بأعداد كبيرة في كل عام.
- كندا هي من أهم وأكبر الدول الجاذبة للاستثمار وذلك بسبب الارتفاع الكبير في معدل الأمان والاستقرار الاقتصادي.
- تتمتع الملكية العقارية في كندا بالحرية المطلقة حيث من حق الجميع التملك والتصرف في العقار المملوك كما يشاء.
- تعتبر أسعار ونسبة الفائدة البنكية قليلة جدا في كندا بالمقارنة بالدول الأخرى.
- يعتمد اقتصاد كندا بشكل جزئي على الاستثمار العقاري.
- يعتمد العديد من العاملين في كندا على الاستثمار العقاري كمصدر رئيسي للدخل واكتساب الرزق.
- التسويق العقاري يساعد الكثيرين للاستفادة من فرق العملة بين الدولار الكندي والأمريكي.
- يعتبر ارتفاع أسعار الإيجارات في كندا من أهم مميزات وأسباب الاستثمار العقاري في كندا.
- الاستقرار السياسي والوضع الأمني المستتب من أهم الأسباب التي تشجع الجميع على الاستثمار الآمن في العقارات في كندا.
وسنحاول الآن أن نضع عدد من الأسئلة ونجيب عليها لمساعدة المبتدئين في مجال الاستثمار العقاري في كندا.
يجب أن يكون التدفق النقدي هو أحد أكثر الموضوعات إثارة للجدل حول مبتدئين الاستثمار العقاري في كندا.
الكثير من المستثمرين المبتدئين سيقررون ما إذا كان الاستثمار العقاري جيدًا أم سيئًا بناءً على إجابة هذا السؤال:
هل ستنتج الممتلكات تدفقًا نقديًا شهريًا إيجابيًا؟
نعم أم لا؟
إن بناء قرار والإجابة على سؤال التدفق النقدي الإيجابي هو طريقة محدودة للغاية للنظر إلى الاستثمار.
وفي بعض الأحيان لا توجد إجابة بسيطة من كلمة واحدة للرد على هذا السؤال لمن يبحث عن تكوين ثروة.
وهناك العديد من الأشياء التي يجب على المبتدئين في الاستثمار العقاري في كند أن يعيدوا النظر فيها.
أولا: كم من المال تضعه في المنزل؟
لا يدرك معظم المبتدئين في مجال الاستثمار العقاري في كندا أنه منذ عام 2006 فقط، يمكنك شراء عقار استثماري بنسبة 10٪ أو حتى 5٪ في بعض الأحيان.
ولم يمض وقت طويل حتى أن فرع TD المحلي كان يؤكد أنه على المستثمر أن يضع 25٪ أو حتى 35٪ على عقار استثماري.
لذا فإن أول ما تحتاج إلى التفكير فيه هو الوقت الذي كان فيه المستثمرون يضغطون على العقار كدفعة مقدمة.
وقد أدى ذلك إلى خفض مبلغ رهنه، وبالتالي خفض تكاليفه الدفترية.
وبالتالي أدى ذلك إلى زيادة وتيرة تأمين الممتلكات التي أنتجت تدفقات نقدية إيجابية شهرية.
أما اليوم فقد أصبح لدى مبتدئي الاستثمار العقاري الكندي الفرصة لشراء عقار استثماري بنسبة 10٪ أو حتى 5٪ أقل.
ويتم ذلك باستخدام برامج الرهن العقاري القياسية التي تقدمها البنوك الكندية المشهورة والمعروفة على مستوى العالم.
ولا توجد قروض غير مألوفة على الرغم من أن هذه يمكن أن تكون مفيدة للغاية ولكن ربما نناقشها في مقال آخر.
وهناك بعض الأشياء الأخرى التي يجب مراعاتها، مثل:
- ما هي أهدافك المالية؟
- هل تستغل نفسك لتحقيق أقصى فائدة؟
- هل تستخدم التخفيضات الضريبية كما يجب؟
- هل نسيت أن يتم سداد الرهن العقاري كل شهر؟
ثانيا: المبتدئين في الاستثمار العقاري في كندا في كثير من الأحيان لا يدركون جميع التخفيضات الضريبية المتاحة لهم.
وهذه الخصومات مثل (رسوم التأمين، الرسوم القانونية، ضرائب الممتلكات، رسوم نقل الأرض، الصيانة، إلخ).
ومن خلال استخدام هذه الخصومات فإن الممتلكات التي كنت تعتقد أنها تحطمت بشكل جيد للغاية قد تكسبها وتعاود الربح منها.
وذلك نظرًا لأن التخفيضات الضريبية يمكن شطبها في الغالب مقابل دخلك الآخر واسترداد الأموال التي دفعتها كنفقات.
لذلك يجب على المبتدئين في الاستثمار العقاري في كندا أن يوظفوا محاسبًا محترفًا للقيام بضرائبهم.
حيث يمكن للمحاسب العقاري هذا أن يعمل بسحر مع إقراراتك الضريبية، وبتكلفة 250 دولارًا.
ومقابل هذه التكلفة البسيطة سيوفر لك ما لا يقل عن أضعاف ذلك في أشياء لم تكن تعرف كيف تقتطعها بنفسك.
طفرة أسعار المنازل في كندا
ارتفعت أسعار المنازل في إحدى عشرة مدينة رئيسية في كندا بنسبة 2.51 ٪ متواضعة خلال عام 2018 (بنسبة 0.51 ٪ معدلة حسب التضخم).
وهذا تباطؤ حاد من ارتفاع العام الماضي بنسبة 8.92 ٪. وفي الربع الأخير من عام 2018، انخفضت أسعار المنازل بنسبة 0.95 ٪ (بنسبة 0.73 ٪ معدلة حسب التضخم).
وقد حدث هذا الانخفاض الحاد على خلفية ارتفاع أسعار الفائدة وتباطؤ الاقتصاد في كندا خلال هذا العام.
ويمكن أن يقال أن الطلب يتراجع الآن والبناء يقل وقد انخفضت المبيعات بنسبة 19 ٪ في ديسمبر 2018 عن العام السابق، وفقا لجمعية العقارات الكندية (CREA).
وفقا لعدد من المتخصصين سجلت أسعار الشقق مكاسب بنسبة 4.85 ٪ على أساس سنوي ولكنها ارتفعت في العام الماضي بنسبة 19.68 ٪.
وقد ارتفعت بعض المنازل بنسبة 3.06 ٪ ولكن في العام الماضي ارتفعت بنسبة 12.07 ٪.
وانخفض متوسط سعر منزل عائلة من طابق واحد بنسبة 0.27 ٪، في حين أن المنازل من طابقين ارتفعت بنسبة 0.39 ٪.
أسعار المنازل في بعض المدن الكندية
وقد سجلت أسعار المنازل في فيكتوريا أكبر ارتفاع سنوي بنسبة 5.95 ٪ خلال عام 2018، تليها أوتاوا (5.87 ٪) ، هاميلتون (4.4 ٪)، مونتريال (4.37 ٪)، تورونتو (3.72 ٪) وفانكوفر (1.41 ٪).
وكان هناك انخفاض في أسعار المنازل في كالجاري (-2.64٪)، إدمونتون (-1.87٪)، وينيبيغ (-0.49٪)، كيبيك (-0.14٪) وهاليفاكس (-0.04٪).
لقد اتخذ البنك المركزي إجراءً مرارًا وتكرارًا لرفع متطلبات الدفعة المقدمة للرهن العقاري وتقليل فترات الإطفاء.
ولكن حتى الآن، ارتفعت الأسعار. ولكن ضغط يناير 2018 أثبت فعاليته وأصبح ارتفاع أسعار المنازل في تباطؤ حاد.
أسعار المنازل في كندا
أكدت CREA أنه في الوقت الذي تظل فيه العوامل الاقتصادية والديمغرافية داعمة للطلب على الإسكان في أجزاء كثيرة من البلاد.
إلا أن الرياح المعاكسة للسياسة إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة تحد من الوصول إلى تمويل الرهن العقاري وتؤثر سلبًا على معنويات مشتري المنازل.
وقد نما الاقتصاد الكندي بنسبة 2.1 ٪ في عام 2018، وهو تباطؤ عن النمو بنسبة 3 ٪ في العام السابق.
ويرجع هذا التباطؤ أساسا إلى صناعة النفط والغاز المتعثرة حيث يتوقع بنك كندا أن يتباطأ النمو الاقتصادي إلى 1.7٪ هذا العام قبل أن ينتعش جزئيًا إلى 2.1٪ عام 2020.
وبالطبع كما ذكرنا في البداية لا توجد أي قيود على شراء الأجانب للعقارات في كندا.
عائدات الإيجار وتأثيرها على الاستثمار العقاري في كندا
عائدات التأجير في مونتريال تفوق تلك الموجودة في المدن الكندية الأخرى حيث عائدات تأجير الشقق في مونتريال تميل إلى الارتفاع.
وتتفوق عائدات مونتريال عن تلك الموجودة في تورونتو.
حيث وجدنا في السنوات الأخيرة أن شقة في مونتريال مساحتها تبلغ 120 مترًا مربعًا. من المرجح أن تكسب عائد إيجار أكثر من 4.5 ٪.
وإذا كنت تملك شقة صغيرة تبلغ مساحتها 60 مترًا مربعًا في مونتريال وقمت بتأجيرها فمن المحتمل أن تحقق عائدات تبلغ حوالي 6٪.
وفي عصر العائد المنخفض هذا وفي بلد منخفض المخاطر مثل كندا يعد هذا عائدًا مقبولًا جدًا.
ومع ذلك ولسوء الحظ، ليس لدينا بيانات عن هذا العام في مونتريال، لذلك نحن نعتمد على استنباط أرقام السنوات السابقة.
أما في تورونتو فتكون عوائد الإيجار الإجمالية أقل، حيث تتراوح بين 3.5٪ إلى 5.3٪، وأحيانًا أقل.
مع الأخذ في الاعتبار أننا نعطي أرقامًا إجمالية وقد تكون العوائد الصافية أقل بنسبة 2 ٪ أحيانا.
فمن الواضح أن الفرق في العوائد بين مونتريال وتورونتو كبير حقًا.
الضرائب والتكاليف
تخضع إيرادات الإيجار الإجمالية لضريبة ثابتة بنسبة 25 ٪ ، ويتم حجبها من قبل المستأجر نفسه.
ومع ذلك، يمكن لغير المقيمين اختيار الدفع بموجب المادة 216 من قانون ضريبة الدخل حيث سيكونون مسؤولين عن دفع ضريبة على صافي دخلهم بأسعار اتحادية تدريجية.
أما غير المقيمين الذين ينتخبون بموجب المادة 216 هم الذين يدفعون ضريبة إضافية بنسبة 48 ٪.
مكاسب رأس المال: 50 ٪ فقط من مكاسب رأس المال تخضع للضريبة. ويتم حساب المكاسب الرأسمالية عن طريق خصم التكاليف المتكبدة في بيع وشراء الممتلكات، والنفقات الرأسمالية، والتكاليف مثل الإضافات والتحسينات في الممتلكات.
الوراثة: لا توجد ضريبة على الميراث أو العقارات في كندا.
السكان: يخضع السكان الكنديون لضريبة الدخل الكندية على دخلهم في جميع أنحاء العالم.
ويتم فرض ضريبة على الدخل على المستوى الفيدرالي وعلى مستوى المقاطعة.
دليل شراء العقارات في كندا
تبلغ التكلفة الإجمالية والضرائب على شراء العقارات حوالي 4.7٪ إلى 11٪ من قيمة العقار.
وتختلف ضريبة النقل في كل محافظة، حيث تتراوح من 0.5٪ إلى 2٪. عادة.
وتبلغ عمولة الوكيل العقاري 7 ٪ لأول 100000 دولار من سعر البيع و3 ٪ على الباقي. بالإضافة إلى 6 ٪ ضريبة السلع والخدمات.
وإجمالي تكاليف الرحلة ذهابًا وإيابًا أعلى في المنازل الجديدة والمجددة بسبب ضريبة السلع والخدمات بنسبة 6٪ إضافية.
قوانين حماية المالك والمستأجر
يمكن التفاوض على الإيجار الأولي بحرية في جميع المقاطعات وذلك باستثناء بعض المقاطعات مثل كيبيك.
حيث يمكن الطعن في الإيجارات التي تم التفاوض بشأنها مبدئيًا إذا كانت أعلى من الإيجار الذي يتقاضاه المالك نفسه للشقة خلال الـ 12 شهرًا الماضية.
ضمان المستأجر: لا يمكن إنهاء العقد من قبل المالك خلال مدة عقد الإيجار المحدد المدة (عادةً ما يكون عام واحد).
وباستثناء بعض الأسباب على سبيل المثال عدم دفع الإيجار أو قيام المستأجر بنشاط غير قانوني، وما إلى ذلك.
ويحتاج الإيجار من الباطن إلى إذن كتابي من المالك ولكن قد لا يتم حجب هذا الإذن بشكل غير معقول.
ومع ذلك يمكن للمالك الإصرار على فحص المستأجرين الجدد المحتملين وقد يرفضهم على أساس المخاطر المالية.
أفضل الأماكن لـ الاستثمار العقاري في كندا
تعتبر مدينة برانتفورد و التي تستضيف الاحتفال في فبراير من كل عام الاحتفال باليوم العالمي للنوتيلا هي من أفضل الأماكن لشراء منزل في كندا.
حيث قامت برانتفورد بتنويع اقتصادها وازدهرت. ودفع معدل البطالة المنخفض وأسعار المساكن التي يرتفع سعرها بشكل مطرد المدينة إلى الصدارة.
ويوجد بالمدينة عدد كبير من الشركات اليابانية والأوروبية في الصناعات الغذائية والصناعات التحويلية المتقدمة.
وأيضًا كلية Conestoga College وجامعة Wilfrid Laurier University، التي لها فروع في المدينة.
ولذلك قدرة برانتفورد واقتصادها القوي جعلها جذابة للمشترين في منطقة تورنتو الكبرى.
وعلى الرغم من أن برانتفورد تبعد أكثر من 100 كيلومتر عن وسط مدينة تورونتو، إلا أنها لا تزال تعتبر جزءًا من غولدن غريش هورسشو.
أهم استراتيجيات الاستثمار العقاري في كندا
الشراء والعقد:
هي عبارة عن شراء عقار مستأجر يقل قليلاً عن القيمة السوقية والاحتفاظ به على المدى الطويل. ثم دفع المستأجرين إلى سداد الرهن العقاري بشكل تدريجي.
حيث يكون لديك في نهاية المطاف خاصية خالية من الرهونات والتي يتم دفع دخل الإيجار بها إلى أجل غير مسمى.
وذلك أحد أكثر استراتيجيات الاستثمار العقاري المباشرة طالما أن دخل العقار يغطي النفقات، وهو أيضا أسهل استثمار عقاري في التمويل.
The Flip
هي استراتيجية شائعة في كندا والولايات المتحدة حيث يتم شراء منزل بدرجة كبيرة من القيمة السوقية وبتجديده وإعادة بيعه من أجل الربح.
استراتيجية Hybrid
تبدأ بشراء عقار بأقل من قيمته الحقيقية بسبب حاجته إلى قدر لا بأس به من التجديد أو الرعاية. ويتم تحسين العقار.
ويكون ذلك بقصد الاحتفاظ به لفترة طويلة وتأجيره ثم البيع في نهاية المطاف عندما يكون السوق مواتياً.
استراتيجية المشروع المشترك
العديد من المستثمرين الذين لا يملكون الأموال لشراء عقار استثماري بمفردهم، سوف يتعاونون في شراكة مع شخص لديه نفس الأهداف الاستثمارية.
ويجب أن يكون ذلك بعقد محدد وليس فقط التوقعات المالية الأولية لكل طرف.
الإيجار إلى الخاصة
وهي أن يشتري المستثمر عقارًا، وبدلاً من الإعلان عنه كإيجار تقليدي يبحث عن مالكي المستقبل.
وهؤلاء هم عادة الأشخاص الذين يريدون امتلاك منزل خاص بهم، ولكن لا يمكنهم ذلك في الحال.
ويمكن التفاوض على اتفاق لجعلهم يشترون العقار بسعر محدد مسبقًا، وبحلول تاريخ محدد مسبقًا. بالإضافة إلى ذلك ، يتم عادةً فرض “رسوم اختيار” تبلغ بضعة آلاف من الدولارات لتأمين الممتلكات.
جيد